동탄·구리·기흥 옆동네 '들썩'... 하루새 호가 1억 넘게 올리기도

AI부동산경제신문 | 부동산

[서울=이진형 기자] 정부의 규제 지역 확대와 토지거래허가구역 지정을 기점으로 수도권 남·동부권 부동산 시장이 거세게 요동치고 있다. 규제 대상이 된 지역은 실거주 의무와 대출 제한으로 임대차 매물이 완전히 잠겨버렸고, 경계선을 맞댄 비규제지역은 대안처를 찾는 수요가 몰리며 매물 회수와 호가 폭등 현상이 동시에 일어나는 양상이다.

4.6만 가구 중 전세 77건… 규제 코앞 둔 구리·동탄·기흥 ‘전세 실종’

정부의 규제지역 확대 발표로 가뜩이나 불안하던 수도권 전월세 시장에 기름을 부은 격이 됐다. 당장 오는 5일부터 구리시, 화성 동탄구, 용인 기흥구가 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택 매수 시 '실거주 의무'가 강제되기 때문이다. 본인이 직접 들어와 살아야만 매매가 허용되다 보니, 갭투자(전세 낀 매매)가 원천 차단됨은 물론 시장에 새로 공급될 전월세 매물의 통로 자체가 막혀버렸다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 구리시 전체 아파트 약 4만 6,000가구 중 현재 전세로 나온 매물은 단 77건에 불과하다. 올해 1월 1일(243건)과 비교하면 무려 67.8%가 급감한 수치다. 인창주공 1·5·6단지 등 상당수 단지는 전세 매물이 아예 ‘0건’이며, 1,180가구 규모의 대단지인 구리역롯데캐슬시그니처마저 전세 매물은 단 4건뿐이다. 구리시 월세 매물 역시 연초 119건에서 58건으로 반토막이 났다.

구리역 인근 공인중개업소 관계자는 "구리 신축 단지들은 서울에서 밀려온 임차인 비중이 압도적인데, 소유권 이전 조건부 전세대출이 전면 금지되고 대출 한도까지 축소되니 자금 맞추기가 불가능해졌다. 토허구역 효력이 발생하면 신규 임대 물량은 아예 안 나온다고 봐야 해서 전월세 시장은 완벽히 잠겨버렸다"고 전했다.

이 같은 '매물 멸종'은 구리만의 일이 아니다. 용인 기흥구의 전세 매물은 연초 625건에서 314건으로 급감했고, 화성 동탄구 역시 지난 2월 행정구역 개편 직후 374건이던 전세 매물이 262건으로 42.7% 축소됐다. 서울의 올해 1~5월 아파트 입주 물량이 전년 동기 대비 48.4% 줄어들며 외곽으로 밀려난 임차 수요가 이들 지역을 가득 채운 상황에서 공급마저 차단되자 수급 불균형이 극에 달했다는 분석이다.

선 보류, 후 호가 인상… 규제 비껴간 인접지 ‘다산·병점·만안’ 들썩

정부 규제의 칼날을 피한 바로 옆동네 비규제지역들은 가파른 '풍선효과'를 보이고 있다. 서울 접근성이 우수하면서도 규제 강도가 낮은 대체지로 수요가 급격히 선회하면서, 매도 우위 시장으로 분위기가 급반전됐다.

가장 즉각적인 반응을 보인 곳은 구리시와 인접한 남양주 다산신도시다. 다산동의 한 중개업소에 따르면 연초 80~100건에 달하던 아파트 매물이 규제지역 지정 가능성이 돌던 올해 초부터 줄기 시작해 현재는 30건 미만으로 떨어졌다. 그마저도 정부 발표 직후 집주인들이 매도를 보류하거나 거둬들이며 매물 품귀 현상이 심화됐다.

실제 호가 상승폭은 기록적인 수준이다. 다산신도시 'e편한세상 다산' 전용 84㎡는 규제 발표 직전 등록됐던 11억 5,000만 원짜리 매물이 단 하루 만에 13억 원으로 1억 5,000만 원 상향 조정됐다.

화성 동탄의 대체지인 화성시 병점구에서도 지난달 7억 4,000만 원에 최고가를 찍은 '병점아이파크캐슬' 전용 75㎡가 현재 8억 원대 유동 매물로 올라와 있으며, 용인 기흥의 인접지이자 비규제 수혜를 입은 안양시 만안구 '래미안안양메가트리아' 전용 84㎡ 역시 최근 신고가(11억 1,700만 원) 대비 1억 원 이상 높은 12억 5,000만 원까지 호가가 뛰었다.

주거 젠트리피케이션 현실화 우려… "과거와 같은 폭등은 지켜봐야"

전문가들은 공급 한계 상황에서 나온 규제가 수도권 거주자들의 주거 안정성을 도리어 위협하는 촉매제가 될 수 있다고 지적한다.

토허구역이나 규제지역으로 지정된 곳들은 본질적으로 수요 대비 공급량이 턱없이 부족해 가격이 오르던 지역이며 올해 서울 입주 물량이 반토막 나면서 서울 접근성이 뛰어난 구리 등으로 인구가 밀려 내려왔는데, 이 길목마저 규제로 막아버리니 임차인들이 더 외곽인 남양주 등으로 쫓겨 가는 '주거 젠트리피케이션' 현상이 수도권 전반으로 도미노처럼 번질 것이라는 우려다.

다만, 호가 상승이 실제 대량 거래 체결로 이어지며 가파른 랠리를 가져올지는 조금 더 신중하게 접근해야 한다는 의견도 공존한다. 규제지역과 인프라를 공유하면서 대출 가이드라인이 상대적으로 느슨한 비규제지역으로의 실수요 이동은 필연적이며 실제로 호가 인상으로 나타나고 있지만 현재 대출총량 규제가 엄격하고 고금리 기조 및 취득세 중과 등 다중 제약 요건이 살아있기 때문에, 투자 수요까지 무차별적으로 가세해 집값을 밀어 올렸던 과거의 광풍 수준으로 확대될지는 향후 실제 계약 체결 추이를 더 지켜봐야 한다는 조언이다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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