동탄 기흥구리 '3중 규제' 전격 지정 과열 집값 잡힐까, 시장은 숨 고르기

조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역 동시 지정 '갭투자' 사실상 차단

전문가 "단기 진정 효과" 전망 현장에서는 "규제 타이밍 늦었다"는 지적도

정부가 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 묶는 초강도 규제 카드를 꺼내 들었다. 최근 수도권 일부 지역에서 아파트 가격이 단기간 급등하며 투기 수요가 확산하자 시장 과열을 차단하기 위한 조치다. 다만 현장에서는 이미 가격 상승이 상당 부분 진행된 이후 규제가 시행된 만큼 효과가 제한적일 수 있다는 목소리도 나온다.

국토교통부는 30일 동탄구와 기흥구, 구리시를 이른바 '3중 규제지역'으로 신규 지정했다. 이번 조치는 최근 수도권 부동산 시장에서 나타난 비정상적인 가격 급등과 투기성 거래를 차단하기 위한 대응으로 풀이된다.

한국부동산원 조사에 따르면 6월 넷째 주(6월 22일 기준)까지 올해 누적 아파트 매매가격 상승률은 화성 동탄구가 11.38%로 가장 높았다. 이어 구리시는 7.87%, 용인 기흥구는 6.21%를 기록하며 수도권 집값 상승을 주도했다.

이번 지정으로 해당 지역의 대출과 세금, 청약 규제는 한층 강화된다.

조정대상지역과 투기과열지구에서는 무주택자와 처분 조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소된다. 유주택자는 신규 주택담보대출이 사실상 전면 금지된다.

세제 부담도 크게 늘어난다. 다주택자의 양도소득세는 2주택 보유 시 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 각각 추가된다. 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다. 1가구 1주택 비과세 역시 기존 2년 보유 요건에 더해 2년 이상 실제 거주해야 혜택을 받을 수 있다.

취득세 역시 강화된다. 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 중과세율이 적용되며 민간매입임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 혜택도 제외된다.

무엇보다 시장이 주목하는 변화는 토지거래허가구역 지정에 따른 '갭투자' 차단이다.

앞으로 해당 지역에서 주택을 매수하려면 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내 실제 입주해야 하며 최소 2년 동안 실거주해야 한다. 전세를 끼고 집을 매입하는 방식의 투자 수요는 사실상 불가능해지는 셈이다.

다만 정부는 실수요자의 부담을 고려해 올해 말까지는 세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매입할 경우 기존 임대차 계약이 종료될 때까지 실거주 의무를 유예하기로 했다.

부동산 시장에서는 이번 조치가 단기적으로 거래량 감소와 가격 안정 효과를 가져올 것으로 전망한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 제한되면 최근 몇 달간 가격이 급등했던 신축과 역세권 단지를 중심으로 매수 심리가 빠르게 위축될 가능성이 크다"며 "토지거래허가제가 본격 시행되는 5일부터는 거래량이 감소하고 매도자와 실수요자 간 가격 협상이 본격화될 것"이라고 전망했다.

반면 규제 효과가 오래가지 않을 것이라는 분석도 나온다.

경기 남부 반도체 클러스터를 중심으로 형성된 이른바 '셔세권'은 이미 규제지역으로 지정된 이후에도 집값 상승세가 이어진 전례가 있기 때문이다. 실제 용인 수지구와 수원 영통구는 지난해 '10·15 대책'으로 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶였지만 올해에도 높은 상승률을 기록하며 견조한 가격 흐름을 이어갔다.

현지 부동산 시장에서는 "규제가 한발 늦었다"는 반응이 적지 않다.

화성 동탄구 여울동의 한 공인중개사는 "규제지역 지정이 임박했다는 소문이 퍼지면서 전세를 끼고 미리 매수하려는 계약이 최근 집중적으로 이뤄졌다"며 "오히려 실수요자들은 규제 이후 가격 조정을 기다리고 있었기 때문에 호가가 낮아지면 다시 매수세가 살아날 가능성이 있다"고 말했다.

실제 동탄역 일대 대표 단지인 '동탄역롯데캐슬' 전용 84㎡는 지난 6월 22억2,500만원에 거래되며 올해 초보다 7억원 이상 오른 신고가를 기록했다. 매도 호가는 한때 25억원까지 치솟았지만 규제 발표 이후에는 매수 문의가 사실상 끊긴 것으로 전해졌다.

정부의 초강도 규제가 단기적인 과열 진정에는 일정 부분 효과를 낼 가능성이 크다. 그러나 반도체 산업 호재와 풍부한 실수요가 뒷받침되는 지역 특성을 고려하면 장기적으로 집값 상승세를 꺾을 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다는 것이 시장의 대체적인 시각이다.

문의 : 031-563-2114