"세금으로는 집값 못 잡는다 보유세 인상, 지방 부동산만 더 위축시킬 것"

"공정시장가액비율 인상은 전국에 미치는 ‘큰 칼’ 초고가 주택 중심의 제한적 조정 가능성"

"세금으로 집값을 잡겠다는 발상은 현실과 거리가 멀다."

한국재정학회장인 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 정부의 부동산 보유세 조정 논의에 대해 이같이 진단했다. 집값 상승의 근본 원인은 풍부한 유동성과 제한된 공급에 있으며, 세금만으로 시장을 통제하는 것은 사실상 불가능하다는 주장이다. 특히 보유세를 전반적으로 인상할 경우 서울 일부 과열 지역보다 오히려 비수도권 주택시장에 더 큰 충격을 줄 수 있다고 경고했다.

지난 24일 서울 동대문구 서울시립대에서 만난 김 교수는 "세금은 특정 지역만 겨냥하기 어려운 정책 수단"이라며 "서울 일부 지역의 집값을 잡겠다고 전국에 동일한 세금을 적용하면 지방 부동산 시장만 더욱 위축되는 결과를 초래할 수 있다"고 말했다.

김 교수는 정부가 보유세 부담을 높이려면 결국 공정시장가액비율을 조정할 수밖에 없지만, 이는 모든 주택 보유자에게 영향을 미치는 정책이라고 설명했다.

"세금을 올리면 집값이 잡힐 것이라는 믿음은 일종의 미신에 가깝다. 지금의 시장은 일부 지역에서만 과열 양상을 보이고 있다. 그런데 공정시장가액비율을 높이면 서울 강남뿐 아니라 가격이 하락하고 있는 지방 주택시장까지 동일한 충격을 받는다. 결국 떨어지는 지역은 더 떨어지고 지역 간 양극화만 심화될 가능성이 크다."

그는 부동산 시장을 정부가 원하는 방향으로 단순하게 움직일 수 있다는 발상 자체가 현실을 지나치게 단순화한 접근이라고 지적했다.

"시장은 인공지능(AI)조차 예측하기 어려운 복잡한 시스템이다. 정부 의지만으로 시장을 통제할 수 있다고 생각하는 것은 지나치게 단순한 시각이다."

보유세 인상이 다주택자의 매물을 늘려 집값을 안정시킬 것이라는 주장에도 선을 그었다.

그는 "충분한 공급이 이뤄지는 시장에서는 보유세 인상이 자산 가격을 낮추는 효과를 낼 수 있다"면서도 "서울 주택시장은 공급이 충분한 완전경쟁시장이 아니기 때문에 이런 이론이 그대로 적용되지 않는다"고 설명했다.

최근 정부가 시중 유동성이 다시 부동산 시장으로 유입될 가능성을 우려하는 데 대해서도 견해를 밝혔다.

김 교수는 반도체 산업 호황과 증시 상승으로 시중에 대규모 자금이 풀릴 가능성이 높다고 전망했다.

"삼성전자와 SK하이닉스가 막대한 이익을 거두면 성과급과 임금으로 자금이 풀리고 협력업체까지 수혜를 입는다. 주가 상승으로 투자자들의 자산도 증가한다. 한국에서는 목돈이 생기면 여전히 부동산을 먼저 떠올린다."

특히 그는 30대를 중심으로 내 집 마련 수요와 상급지 이동 수요가 동시에 확대될 가능성을 언급했다.

"새롭게 형성된 자금이 지방으로 향하지는 않을 것이다. 결국 서울과 수도권 핵심 지역으로 몰릴 가능성이 높다. 장기적으로 수억 원의 시세 차익을 기대하는 사람들이 수천만 원의 보유세 부담 때문에 매수를 포기하는 경우는 거의 없다."

정부가 향후 어떤 방향으로 보유세를 조정할 것으로 예상하느냐는 질문에는 제한적인 인상 가능성을 전망했다.

그는 "이재명 대통령은 시장에 대한 현실 감각이 있는 편"이라며 "전면적인 보유세 인상보다는 50억 원 이상 초고가 주택이나 다주택자를 대상으로 한 제한적 조정이 이뤄질 가능성이 높다"고 내다봤다.

1세대 1주택 장기보유특별공제 개편 논의에 대해서도 신중한 접근이 필요하다고 강조했다.

"실거주 여부만으로 혜택을 판단하는 것은 시대 변화와 맞지 않는다. 직장과 교육 등 다양한 이유로 거주하지 못하는 경우도 많다. 장기보유특별공제는 단순한 세제 혜택이 아니라 장기간 보유에 따른 자산가치의 현실화를 반영하는 제도다. 이를 쉽게 손대서는 안 된다."

가업상속공제 제도 개편과 관련해서는 일부 개선 필요성을 인정하면서도 제도 변경만으로는 실효성을 담보하기 어렵다고 평가했다.

"현행 제도는 일부 손질이 필요하다. 그러나 제도를 바꾸더라도 소급 적용은 어렵고 새로운 규정이 생기면 또 다른 절세 방식이 등장할 가능성이 높다."

내년 시행 예정인 가상자산 과세에 대해서는 금융투자소득세 도입이 선행돼야 한다는 입장을 밝혔다.

"주식시장도 막대한 투자 수익에 비해 과세 체계가 충분히 정비되지 않았다. 금융투자소득세 문제를 먼저 해결해야 가상자산 과세 역시 사회적 수용성을 확보할 수 있다."

초과세수 활용 방안에 대해서는 추가 재원을 새로운 사업에 투입하기보다 재정 건전성 확보에 우선 사용해야 한다고 주장했다.

그는 "현재 세수는 진정한 의미의 초과세수라고 보기 어렵다"며 "국가재정법상 추가 세수가 발생하면 우선 재정 적자를 줄이는 데 사용하는 것이 원칙"이라고 말했다.

이어 "새로운 기금을 만들거나 사업을 확대하기보다 정부 지출 구조를 먼저 조정하는 것이 바람직한 재정 운용 방향"이라고 덧붙였다.

문의 : 031-563-2114