10·15 대책 이후 서울 내 갭투자 급감

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[서울=이진형 기자] 서울 지역의 이른바 '갭투자(전세 끼고 매수)' 비중이 1년 만에 절반 가까이 줄어들며 역대 최저 수준을 기록했다. 지난해 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하며 실거주 의무를 부과한 것이 결정적인 영향을 미친 것으로 풀이된다.

■ 서울 갭투자 비중 21.2%… 통계 집계 이후 최저치

21일 국회 국토교통위원회 문진석 의원이 국토교통부로부터 제출받은 '주택취득자금 조달 및 입주계획서' 분석 결과에 따르면, 올해 들어 지난달 말까지 서울 부동산 거래 중 임대보증금을 자금 출처로 제출한 비율은 21.2%로 집계됐다.

이는 2020년(51.6%), 2021년(54.6%), 2022년(56.9%) 등 서울 주택 거래의 절반 이상이 갭투자였던 과거와 비교하면 절반에도 못 미치는 수치다. 특히 작년(37.2%)과 비교해도 16%포인트나 급감하며 2020년 통계 작성 이래 가장 낮은 수치를 기록했다.

■ 10·15 대책 효과… 서울 외곽 지역서 갭투자 '증발'

이 같은 급락세의 배경에는 지난해 발표된 '10·15 대책'이 자리하고 있다. 정부는 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶고 아파트 구입 시 2년간 실거주 의무를 적용해 신규 갭투자 수요를 원천 차단했다.

규제 효과는 서울 외곽 지역에서 더욱 뚜렷하게 나타났다. 지역별로 보면 노원구의 갭투자 비중은 지난해 27.0%에서 올해 **3.3%**로 급락하며 서울 25개 자치구 중 최저치를 기록했다. 도봉구(7.3%)와 구로구(8.0%) 등도 한 자릿수 비중에 머물며 사실상 실수요자 중심으로 거래 시장이 재편된 모습을 보였다.

■ 광진·강남권은 여전히 '강세'… 오피스텔 등 사각지대 존재

반면 한강변 개발 호재가 있는 지역이나 강남권 등 핵심 지역의 갭투자 비중은 여전히 평균을 크게 상회했다.

광진구는 자양동 재개발 기대 수요 등으로 올해 갭투자 비중 46.5%를 기록해 서울 내 1위를 차지했으며, 용산구(37.7%), 서초구(31.6%), 강남구(27.5%)가 뒤를 이었다.

이들 지역에서 갭투자가 유지되는 이유는 규제 사각지대 때문이다. 주택법상 준주택인 오피스텔은 토지거래허가 규제를 받지 않아 전세를 낀 투자가 가능하다. 또한 재개발 구역 내 일부 빌라나 경매·증여를 통한 주택 취득 역시 실거주 의무에서 상대적으로 자유로워 투기 수요가 유입된 것으로 분석된다.

정부의 강력한 제한 정책으로 일반적인 투기 수요 억제에는 성공했지만 초고가 빌라나 오피스텔 등 규제 외 지역에서 이뤄지는 갭투자에 대해서는 원칙 확립을 위한 추가적인 제도 보완이 필요하다는 지적도 제기된다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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