부동산 시장이 다시 흔들리고 있다. 추석 연휴를 지나며, 시장의 기류는 분명히 바뀌었다.

정부가 공급 확대 대책을 내놨지만, 시장은 좀처럼 안정되지 않는다. 오히려 “지금 아니면 늦는다”는 불안감이 일부 실수요자와 투자자의 마음속에서 되살아나고 있다.

이런 흐름 속에서 나는 최근 몇 주간 시장을 살펴보며 하나의 결론에 이르렀다.
공급절벽이 본격화되기 전에, 실수요자는 ‘마포’에 먼저 눈을 돌려야 한다는 것.

강남의 고점 부담, 어디로 갈까?

 

서울 아파트값은 다시금 반등 흐름을 타고 있다. 대출 규제 완화, 분양가상한제 조정, 공급 병목까지 겹치며 시장은 또다시 ‘불안 속의 반등’을 반복하고 있다.

그러나 문제는 강남이다.
‘불패 신화’는 여전하지만, 진입 장벽은 지나치게 높아졌다.

8월 기준 강남 아파트 평균 매매가는 약 26억 원, 마용성(마포·용산·성동)의 두 배다. 이쯤 되면 ‘강남 추격매수’는 실수요자 입장에선 부담 그 자체다.

그렇다면 어디를 봐야 하는가?

마포는 지금, '포스트 강남'의 조건을 갖췄다.

많은 전문가들은 마포구를 현실적 대안으로 지목하고 있다.

이유는 단순하다. 가격 부담이 상대적으로 낮고, 사통팔달 교통망, 직주근접성, 상암·공덕·마포대로 일대의 개발 여력이 모두 겹쳐 있는 지역이기 때문이다.

실제 8월 기준 마포 아파트 평균 매매가는 약 13억 원. 강남의 절반 수준이다. 하지만 5·6호선, 공항철도, 경의중앙선 등 교통 인프라, 상암 DMC·공덕 일대 첨단기업 집적, 공공 및 민간 정비사업 활발 등 미래 자산가치는 결코 낮지 않다.

임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “마포는 주거와 직장, 생활 인프라가 모두 균형을 이룬 서울의 완성형 도심”이라며 강남 수요의 이동 가능성을 언급했다.

청약은 '하늘의 별 따기', 재개발과 기존 아파트 주목해야

실수요자 입장에서 신축 아파트 청약은 여전히 비효율적이다.
높은 경쟁률, 가점제 중심 구조, 물량 부족이라는 ‘삼중고’가 뚫기 어렵게 만든다.

따라서 전략이 필요하다.
정비사업이 활발한 지역에서 재개발 기대감이 높은 준신축 또는 구축 아파트를 선점하는 것이다.
배상열 신한리츠운용 리서치부장은 “아현·염리·공덕 일대는 재개발 완료 또는 후속 정비가 진행 중이며, 20년 내외 구축 아파트는 향후 재건축 대상 가능성도 높다”고 말한다.

이제는 눈높이를 조정할 때다. ‘청약 당첨’보다는 ‘시장 내 진입’이 우선이다.

틈새 전략, 마포 경매 시장

관망세가 강해지는 시기, 경매 시장은 의외의 기회를 제공할 수 있다.
이주현 지지옥션 전문위원은 “매수세가 일시적으로 주춤하면 시세 대비 할인된 물건이 나올 수 있다”며 “마포와 같은 수요 중심 지역은 낙찰 후 시세 회복 속도도 빠르다”고 조언한다.

투자자뿐 아니라 실거주자에게도 고려할 수 있는 전략적 진입로다.

마포는 지금, '움직일 준비가 된' 지역이다

부동산 시장은 여전히 불확실성 속에 있다.

그러나 한 가지는 명확하다. 지금은 공급이 줄고 있고, 강남은 부담스럽고, 대안이 필요한 시기라는 것이다.

그렇다면, 답은 명확하다.

마포는 입지와 가격, 미래가치를 종합적으로 고려했을 때, 지금 서울에서 가장 현실적인 실수요 대안이 될 수 있다.

언제나 그렇듯, 부동산은 움직이는 사람이 이긴다.

지금이라면, 그 시작은 ‘마포’가 될 수 있다.